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核心提示：“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”,首次把公寓定性為生活性服務業,并將在稅收、融資等方面給予政策支持。國務院出臺指導意見,首次將公寓定性為生活性服務業。日前,國務院辦公廳出臺關于《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》(以下簡稱《意見》),其中提到“積極發展短租公寓、長期公寓等細分業態”,首次把公寓定性為生活性服務業,并將在稅收、融資等方面給予政策支持。業內人士認為,未來公寓管理企業在稅收方面將有可能獲得政策支持實現減免,同時公寓企業還可望憑借“租約”從金融機構獲得資金或發行債券,這都將促進公寓市場更加規范和有序發展。公寓首被列入生活性服務業據悉,《意見》把住宿餐飲服務作為重點發展的生活性服務業之一,明確將“強化服務民生的基本功能,形成以大眾化市場為主題、適應多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業發展新格局”,“積極發展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態”。其中公寓首次作為生活性服務業被予以定性,也有望獲得系列政策的支持。有業內人士指出,《意見》首次把公寓列入生活性服務業,意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業態的發展,促進公寓市場的規范化、有序化發展。近年來,廣州公寓投資市場發展興旺,未來公寓業將成為政策支持的風口,迎來市場的新發展。陽光家緣數據顯示,自5月30日至今的近半年時間,廣州商業物業成交近1.5萬套,平均每月售出2500套房源,這其中絕大部分為公寓產品。而在廣州的各大開發商中,只要是大型綜合體項目,則必定規劃有公寓類產品。商業地產比重高的開發商,如敏捷集團、奧園集團等,更是商住一體公寓、“創客”公寓、濱海、溫泉、文化旅游等類型度假公寓全面開花。公寓企業稅賦將大幅下降更實際的是,公寓作為生活性服務業將有望獲得國家系列的政策支持,其中備受關注的是財稅上的政策支持。《意見》明確“要求財政部、稅務總局會同有關部門適時推進‘營改增’改革,研究將尚未試點的生活性服務行業納入改革范圍。科學設計生活性服務業‘營改增’改革方案,合理設置生活性服務業增值稅稅率。”有熟知公寓行業情況的財務人士指出,此前國家明確酒店業將納入“營改增”,但并沒有提及公寓,這次公寓納入生活性服務業后,未來有望同樣可以獲得“營改增”政策的支持。他表示,雖然同為服務業,但公寓業此前納稅是參照營業稅及附加的標準征收,公寓企業的稅賦高達17%以上。如果實現“營改增”以后,稅賦預計普遍能下降2%以上,如果作為一般納稅人的公寓企業,通過增值稅抵扣后,整體稅賦甚至可以降至3%左右。“公寓管理公司稅賦成本降低,對投資公寓的市民來說則意味著收益將增加”,有業內人士表示,現在公寓管理公司與業主簽訂的代管代租協議,往往是公寓出租總營業額扣除8%-9%的稅費、雜費后,再與業主平分收益,這8%-9%的費用相當一部分是企業的稅費,如果公寓管理公司稅賦下降,而公寓管理公司之間競爭也頗為激烈,為了吸引業主放出盤源,公寓管理公司8%-9%的扣除費用也有望下降,業主的收益則會增加。公寓項目開發商對此也表示歡迎。敏捷華美國際銷售負責人表示,由于項目距離長隆旅游度假區北門僅20米,吸引大批投資者購買公寓用于投資出租。“目前已經有200多戶業主與酒店管理公司簽訂了代租運營協議,期待以后業主能獲得更高的收益。”融資渠道拓寬將進一步刺激公寓投資除了財稅政策的利好外,《意見》也明確“支持符合條件的生活性服務業企業上市融資和發行債券。鼓勵金融機構拓寬對生活性服務業企業貸款的抵質押品種類和范圍”,“積極穩妥擴大消費信貸,將消費金融公司試點推廣至全國。”據了解,公寓管理公司企業往往需要大量現金流的周轉,如淡季公司運營成本和租金支出的維持,但大部分公寓管理公司因為沒有實體可以抵押,很難從傳統銀行處獲得貸款。有業內人士指出,該次拓寬抵押品種和范圍,未來公寓企業可望憑借“租約”從金融機構獲得資金或發行債券。有房地產專家表示,目前旅游度假區的度假式公寓投資備受市場歡迎,不少公寓管理公司與度假式公寓業主簽訂代租代管協議,取得公寓房源統一出租,實惠的價格加上良好的居住環境,這些公寓極受游客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬,一批優質的公寓管理公司得以迅速擴張,有望加快公寓投資市場的良性發展,進一步刺激公寓投資市場。業界觀點“國務院的這個政策出臺對于公寓經營者是一個非常利好的信息,公寓經營一直游離在酒店業經營范疇外,有了新政策的指引、行業的規范后,該行業的前景一定會是無限光明的,希望政策能盡快落實到全國各地區。”——廣州市諾盟酒店企業管理有限公司總經理劉黔“國家政策明朗化后,大家對公寓經營的未來都充滿干勁。政策的支持,能夠加快集團對于國內公寓市場的拓展,有利于集團上市目標的達成,使公寓投資者得到理想的投資回報。”——一呆集團華南區域項目總監相關鏈接由品牌公司管理的高端服務性公寓回報率最高市面上的公寓類型大致分普通型、商務型、酒店式和度假式,普通公寓位于市中心周邊區域,辦公或住宅用途都有,因大多以毛坯房出售,裝修周期長、管理相對薄弱。商務型公寓位于商務區,從一房到兩房戶型都有,帶精裝并提供基本服務,由于目標群體為商務人士,管理、配套也相對完善。酒店式服務公寓位于市中心或商務區,公寓內設備齊全,只租不售,由國際知名管理公司提供完善的酒店式管理服務。度假式公寓位于旅游度假區,以銷售產權或經營權為主。目前由知名品牌公司管理的高端服務性公寓是投資回報率最高且最穩定的產品,未來有望獲得更多政策支持,管理公司將統一輸出管理服務的公寓類產品。
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